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一長者
3/18/2012 5:58:22 PM
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參與安老按揭(逆按揭)可能未死已失去居所，有機會變成一無所有。
以下是說明例子：
假設物業現價 400 萬，
一二十年後，銀行欠款 ＝ 逆按揭累積貸款 加 逆按揭累積利息 加 逆按揭累積保費 ＝ 200 萬
（來自銀行逆按揭貸款資料列表，以現時年利率 2.75% 計算，若利率急升，欠款會更多），以下三種不同情況出現：
情況一：經濟暢順，樓價升了 200 萬
賠償金 ＝ 同區同面積七年樓市價 ＝ 600 萬
沒有逆按揭，可以用整舊賠償金去重置同區同面積七年樓
有逆按揭，剩賠償金 ＝ 賠償金 － 銀行欠款 ＝ 600 萬 － 200 萬 ＝ 400 萬 ，不夠買回居所
情況二：經濟平穩，樓價不變
賠償金 ＝ 同區同面積七年樓市價 ＝ 400 萬
沒有逆按揭，可以用整舊賠償金去重置同區同面積七年樓
有逆按揭，剩賠償金 ＝ 賠償金 － 銀行欠款 ＝ 400 萬 － 200 萬 ＝ 200 萬 ，不夠買回居所
情況三：經濟逆轉，樓價跌了 200 萬
賠償金 ＝ 同區同面積七年樓市價 ＝ 200 萬
沒有逆按揭，可以用整舊賠償金去重置同區同面積七年樓
有逆按揭，剩賠償金 ＝ 賠償金 － 銀行欠款 ＝ 200 萬 － 200 萬 ＝ 0 ，一無所有
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一長者
8/9/2011 10:24:40 PM
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更詳細討論請瀏覽以下網頁：
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14854750&extra=&page=1
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一長者
7/15/2011 5:18:10 AM
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參與安老逆按揭可能未死已失去居所，建議長者申請前三思。因為過了一段時間，欠下銀行貸款，物業被政府或商人強制收購重建（舊區常見現象）。長者便會失去居所，並要立即償還銀行貸款。收到的賠償金減去還款後剩下來的錢肯定不能買回居所。
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Fantasca
7/13/2011 11:41:43 AM
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逆按揭未成熟 保費難相宜
撰文:三十會 莊綺雯精算師
欄名:中產階級心聲
筆者於早前的文章中預計，當逆按揭在港推行時，市場應不會有太熱烈的反應。除了因為之前提及的目標顧客問題外，逆按揭所涉及的費用尤其是保險費用，也引起大眾的憂慮和疑惑。
保費高 因風險重
大家也許猜想不到，逆按揭其實是保險產品之一，它是年金保險（annuity insurance）的副產品。年金保險近十年間在香港大行其道，投保人只須在指定年間內繳交保費，當投保人到達退休年齡時，保險公司便向投保人發放每月年金（monthly annuity），以供投保人支持退休生活的開支。逆按揭套用了年金保險的理念，不過逆按揭中的樓宇抵押代替了年金保險的保費，所以保險公司在逆按揭中也擔當了一個十分重要的角色。
既然逆按揭是年金保險的副產品，那麼保險公司應有相當的經驗去處理逆按揭的風險和計算每月發放給業主的金額吧！這可又不是，因為逆按揭所面對的風險比年金保險的大且難預計。年金保險的風險主要來自保險公司的投資回報和投保人的未知壽命，而逆按揭除了要面對這兩項風險外，還要面對樓宇所帶來的各種問題。
樓價難料 潛在支出亦多
首先是樓宇的價格，香港人對炒樓的熱愛聞名於世，我們現在的樓價彷彿給一小撮人操控着，而樓價的升降亦逐漸違反了其一貫的周期，所以我們根本無法從過往的樓價數據，有效和準確地推算未來的樓價和升降趨勢。
其次是樓宇所產生的種種額外費用，例如樓宇意外，雖然全港業主立案法團已被強制為樓宇購買第三者保險，但假若發生意外而保險公司不給予賠償，法團可能會與保險公司打官司，或最終要為意外作出賠償；又或者樓宇需要進行維修，業主便要負責部分的維修費。這些意外賠償和維修費用均沒有固定的發生時間和既定的金額，所以要將這些預測不到的額外費用納入在逆按揭所發放的金額的考慮當中，會有一定的難度。
最後，若樓宇面對重建或收購，逆按揭在行政和財政上亦會遇到大量的法律問題如業權，收購價決策權等。
初始階段 定價必保守
由於逆按揭牽涉眾多在時間上和金額上都預測不到的因素，保險公司在承保逆按揭時會採取很保守的計算方法，以免承受重大的損失。所以逆按揭的保費一定不會相宜（尤其是剛推出時），而且會附帶很多條文和規限，保費亦會每年上調，直到逆按揭的市場達到一定的人數和成熟程度為止。
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Lolo
7/13/2011 11:38:40 AM
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按揭證券公司推出「逆按揭」的安老按揭計劃，該計劃收取的貸款息率為最優惠利率(P)減2.5%，申請長者有半年冷靜期。
申請長者需要繳交基本和每月保費，月繳是以貸款餘額的年利率1.25%，若分7年繳交，則在第4至10年，每年繳交物業價值的0.28%。
身兼按證公司副主席的金管局總裁陳德霖說，隨著人口老化，相信市場會陸續推出「銀髮」產品，而安老按揭計劃容許長者以自住物業抵押，在終生或一段時間內收取固定金額幫補生活。
按證公司與7間銀行簽約，推出4間銀行包括永隆、中銀香港(2388)、南洋商業和東亞銀行(0023)，即日可供申請。
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Sophia
7/13/2011 11:36:50 AM
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按揭證券公司推出逆按揭申請長者須付3千元律師費 商業電台 – 2011年7月11日星期一下午2:18
按揭證券公司即日推出俗稱”逆按揭”的安老按揭計劃，與七間銀行簽約，六十歲或以上的長者，可將自住物業，抵押予銀行，每月收取生活費，按揭年利率為最優惠利率(P)減2.5厘，收取款項不會因利息或樓價波動而有改變。若申請人為六十歲，按揭年期十年，每一百萬元的物業，單人每月可收取三千七百元。以兩人名義做按揭，每月共收三千三百元；如選擇終生按揭，單人每月收取二千元，雙人為一千八百元。
長者申請時，要先支付約三千元的律師輔導費，如有需要要自費驗樓，及後要支付基本年費及每月按揭保費，按證公司總裁劉怡翔表示，相對外國的逆向按揭，本港的收費已算克制；業界就認為，安老按揭手續費繁多，未必受長者歡迎。
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